承租權是否為用益物權

【案件】李君（化名）、李秀（化名）與董秀（化名）繼承糾紛一案，XX人民法院于2008年7月14日作出民事判決，已經發生法律效力。2009年1月13日，李君、李秀向本院申請再審。法院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。李君、李秀申請再審稱,二審法院判決適用法律錯誤。理由如下：

1、被申請人私自辦理變更產權到自己名下的行為，無論“程序”是否合法，均屬“以合法的形式掩蓋非法的目的”，侵害了二申請人的財產權利。

2、在我國現有住房體制下，具有“承租權”的承租人，對于不動產享有占有、使用和收益三大權利，即具有用益物權所具有的性質。

3、原二審法院判違反了公平原則并造成嚴重后果。

【案件焦點】原審判決是否違反公平原則以及承租權是否為用益物權。

上海房產律師認為，本案爭議房屋原系XX廠分配給被繼承人李成(化名）承租的公有住房，李成與被申請人董秀再婚后共同居住，董秀為該公有住房的共同居住人。被繼承人李成死亡后，經產權單位同意，依照有關政策將該公有住房的承租權過戶到被申請人董秀名下，重新確立了房屋租賃關系。后董秀根據相關政策購買了該房屋的產權，且在政府房地產管理部門登記并取得了案涉房屋的權屬證書。故訴訟時該房的屬性已不是承租房，而是產權房。在該房屋權屬證書未被依法撤銷前，董秀該項權利應受法律保護。至于董秀將承租房過戶到自己名下及購買產權的程序是否違法，是否侵害了申請人的財產權利，可通過其他程序另行主張。此外，承租權不能等同于所有權，在《物權法》未明確規定的情況下，承租權亦不宜理解為用益物權。申請人所提供的XX報刊刊載的案例文章與本案不同，且不能作為定案的依據。所舉民事判決，不在本案的審查范圍內。

【審理】

原審適用法律并無不當，李君、李秀申請再審的理由不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條規定應當再審的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十一條第一款之規定，裁定駁回李君、李秀的再審申請。 

【總結】

承租權不能等同于所有權，在《物權法》未明確規定的情況下，承租權亦不宜理解為用益物權，此外原審判決并未違反公平原則。